共有名義で不動産購入はできる？メリットとデメリットも解説

大切な方とのマイホーム購入を検討するなかで、「共有名義」という言葉を耳にして、どんな手続きが必要なのか不安に感じていませんか。
共有名義は、住宅ローン控除などのメリットがある一方で、将来的にトラブルに発展するリスクもはらんでいます。
この記事では、不動産を共有名義で購入する際の仕組みや、メリット・デメリットについて解説いたします。
ご夫婦やご家族でマイホームの購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産購入の際の共有名義とは

ご夫婦や親子でマイホームの購入を考えている際、耳にするのが「共有名義」ではないでしょうか。
まずは、不動産共有名義の基本と仕組みについて解説していきます。

共有名義と単独名義の違い

共有名義とは、1つの不動産を2人以上で所有し、それぞれが持分という割合で権利を分け合う形態です。
対して、1人だけが100%の所有権を持つ方法を単独名義と呼びます。
共有名義では、誰が何%を保有しているかを登記簿謄本に記載して、公的に証明します。
この書類には、氏名や住所と並び「持分 何分の何」と明示されるため、後々の権利関係が明確になるのです。
共有名義のメリットは、立場を平等に保てるだけでなく、住宅ローン控除などの税制優遇を複数人で活用できる点にもあります。
一方で、複数名が関与するからこそ、事前のルール決めが欠かせないことも理解しておきましょう。

持分割合の決め方とパターン

持分割合は、購入費用の負担額に応じて設定するのが原則です。
たとえば、5,000万円の物件で夫が3,000万円、妻が2,000万円を負担した場合、持分は夫が5分の3、妻が5分の2となります。
頭金だけでなく、住宅ローンの返済予定額も負担額に含め、実態と登記内容を一致させることが重要です。
万が一、負担割合とかけ離れた持分を登記すると、差額が贈与とみなされて贈与税が課される恐れがあるため、注意しましょう。
また、共働き夫婦だけでなく、親子で資金を出し合い共有名義にするケースでも、同じ考え方が適用されます。
親子間での援助では、贈与税の非課税枠を利用する選択肢もありますが、適用条件を満たさなければ課税対象となります。

共有名義での住宅ローン審査

共有名義で住宅ローンを組む代表的な方法に、ペアローンと連帯債務型ローンがあります。
ペアローンでは、夫婦が別々に契約し互いを連帯保証人とするため、2人分の収入を基に審査され高額な融資を受けやすくなります。
連帯債務型ローンは、1本の契約に2人が連帯して返済義務を負う仕組みで、こちらも収入合算が可能です。
いずれの方法でも、年収や勤務先の安定性、信用情報などを金融機関が総合的に審査します。
契約後は司法書士が登記をおこない、各自の持分とローン債務が正式に確定します。
また、団体信用生命保険の加入有無や借入期間の設定など、ローン条件の違いが将来の負担に影響する点も押さえましょう。

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不動産購入で共有名義のメリットと節税効果

前章では共有名義の概要について述べましたが、どのようなメリットがあるのか気になりますよね。
ここでは、共有名義のメリットと税金面での効果について解説いたします。

住宅ローン控除の適用範囲

住宅ローン控除は、年末のローン残高の一部を所得税などから差し引ける制度です。
ペアローンや連帯債務型ローンであれば、夫婦それぞれが債務者として控除を申請することが可能です。
また、控除枠を2人で活用すれば、単独名義よりも大きな還付を受けられる可能性が高まります。
控除期間は13年間と長く、持分に比例して控除額が計算されるため、適切な割合で登記することが節税の鍵となります。
なお、確定申告を怠ると控除が受けられないため、1年目から忘れずに手続きをおこないましょう。
ただし、連帯保証型ローンのように債務者が1人の場合、控除も1人分に限られるため注意が必要です。

固定資産税などの節税効果

固定資産税や不動産取得税の総額自体は、共有か単独かで変わりません。
しかし、共有名義であれば、住宅ローン控除やその他の税制優遇を名義人ごとに活用できます。
世帯全体で見ると、税負担を長期的に抑えられる点が、間接的な節税効果といえるでしょう。
とくに、共働きで所得税率が高い世帯では、名義人を増やして控除枠を分散するほうが効果的な場合があります。
金融機関のキャンペーンや自治体の補助制度も併用できると、さらなる負担軽減につながります。

売却時のキャピタルゲイン

マイホーム売却益には、3,000万円特別控除が適用されます。
共有名義の場合、この控除枠が名義人ごとに与えられるのが大きなメリットです。
たとえば、利益が6,000万円で持分が2分の1ずつなら、夫婦それぞれが3,000万円を差し引けるため、課税所得は0円になります。
ただし、控除を受けるには、マイホームとして利用していた期間や居住要件を満たす必要があります。
売却時の諸費用や測量費用も差し引けるため、利益計算を正確におこない税額を適切に申告しましょう。
控除を最大限に活用するためにも、持分と売却益の配分を事前に確認しておくことが大切です。

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不動産購入で共有名義のデメリットと注意点

ここまで共有名義のメリットを解説しましたが、事前に知っておくべきデメリットもおさえておきましょう。
最後に、共有名義で起こりうるリスクや注意点について解説していきます。

相続・売却時のトラブル

共有者の1人が亡くなると、その持分は相続人に承継され、共有者が増える場合があります。
共有者が増えるほど意思決定が難しくなり、売却や活用のタイミングを逃すリスクが高まります。
離婚時も同様で、ローン返済義務が残るまま、財産分与を協議するのは容易ではありません。
売却には共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すれば取引が成立しない点を理解しておきましょう。
また、共有者が多いと、不在者や海外在住者が含まれるケースもあり、連絡の遅れが手続き全体を滞らせる原因となります。
さらに、共有者の1人が勝手に持分を第三者へ譲渡すると、見知らぬ人との共同所有という事態も起こり得ます。

贈与税と名義変更の費用

購入費用の負担と異なる持分を登記すると、差額が贈与と判断され贈与税が課されます。
また、返済を肩代わりした場合も同様に、贈与とみなされるケースがあるため注意が必要です。
後から単独名義へ変更するときは、贈与税のほか登録免許税や不動産取得税も発生します。
名義変更の際は、不動産会社への仲介手数料や司法書士報酬も発生し、トータルコストが数十万円に達することも珍しくありません。
所有期間が短いと譲渡所得税の税率が高くなるため、変更や売却のタイミングも慎重に見極める必要があります。

日常的な管理負担と手間

固定資産税やマンション管理費は、共有者全員が連帯して負担します。
代表者が立て替える状況が続くと、金銭トラブルに発展する恐れがあります。
そのため、修繕計画や納税時期を共有者間でこまめに確認し、役割分担を文書で取り決めておくと安心です。
賃貸物件に出した場合の家賃振込先や修繕負担の割合も、口頭ではなく、覚書や協定書で可視化しておくと後々の紛争を防げます。
また、共有者全員がオンラインで確認できる家計簿アプリやクラウド表計算を使うと、情報共有がスムーズになります。
関係が悪化してから話し合うのは難しいため、購入時にルールを明確化することが大切です。

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まとめ

共有名義は、複数名が持分を登記して1つの不動産を所有する方法であり、負担額に応じた正確な持分設定が重要です。
住宅ローン控除や、売却時の3,000万円特別控除を名義人ごとに受けられる点は、大きな節税メリットとなります。
一方で、相続や離婚で共有者が増えると意思決定が難しくなり、贈与税リスクや管理負担も増えるため、事前の取り決めが不可欠です。