古くなった家を建て替える場合、建築基準法などの法律に則って建築しなければなりません。
たとえば、建て替えができない「再建築不可物件」に指定されやすいのが、袋地に指定されている土地です。
そこで今回は、袋地とはなにか解説したうえで、袋地が再建築不可になる理由や、袋地の再建築を可能にする方法をお伝えします。
土地の購入を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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袋地とは
袋地とは、ほかの土地によって完全に囲まれており、道路に接していない土地のことです。
袋地は「無道路地」や「盲地」とも呼ばれますが、これらの意味は同じです。
袋地は周囲の土地に囲まれているため通行できないように見えますが、袋地の所有者は「囲繞地」と呼ばれる他の土地を通行する権利を有します。
なお、沼地や池、河川、海などを経由しなければ道路に出られない土地は、準袋地と呼ばれます。
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袋地が再建築不可になる理由とは
袋地は、新たに家を建てることや建て替えることができない「再建築不可」と指定されるため、購入時には注意するようにしましょう。
これは、緊急車両の通行確保などを目的とした建築基準法の「接道義務」を満たせないためです。
建築基準法では、4メートル以上の幅員を持つ道路に2メートル以上接道することが求められます。
また、道路に対して狭い間口で接し、細長い形状の敷地である「旗竿地」も、同様の理由で購入後に再建築不可となる場合があります。
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袋地での再建築を可能にする方法
袋地を購入した後、再建築を可能にする方法として、まず隣地との等価交換を検討することが有効です。
自分の土地の一部と隣地の土地の一部を交換して接道義務を満たすことで、再建築が可能になります。
また、隣地の土地に2メートル以上の通行地役権を設定する方法も、再建築を実現するためのひとつの手段です。
通行地役権は両者の合意によって設定でき、交渉次第では無償で設定できる場合もあります。
さらに、接道義務を満たす隣地の土地を購入し、ひとつの土地としてまとめることや、再建築を諦めてリフォームを行う選択肢も検討する価値があります。
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まとめ
袋地とは、ほかの土地に周囲を囲まれており、道路に面していない土地のことです。
袋地は建築基準法における接道義務を満たせないため、再建築不可の土地として扱われます。
再建築を可能にするための主な方法としては、「等価交換をおこなう」「通行地役権を設定する」などがあります。
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