競売物件とは？購入するメリットやデメリットも解説

マイホームをお得に購入する方法として、「競売物件」という選択肢を耳にしたことはありませんか。
市場価格より安価な可能性がある一方で、特有の仕組みやリスクを理解しないまま手を出すと、思わぬトラブルに繋がることもあります。
本記事では、そもそも競売物件は何か、どのような流れで購入するのか、さらに知っておくべきメリットとデメリットについて解説いたします。
競売物件の購入も視野に入れて検討したい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

競売物件とは

競売物件の購入を検討する場合、その仕組みを理解しておくことが大切です。
まずは、競売物件の定義や、その手続きの流れについて解説していきます。

競売物件の定義と背景

競売物件とは、住宅ローンなどの返済が滞った方の不動産を、債権者の申立てによって裁判所が強制的に売却する物件のことです。
返済が滞ると金融機関や保証会社が督促をおこない、それでも支払いがなければ、一括返済を求められる状態になります。
多くの場合、ここで保証会社が債務者に代わって金融機関へ返済を行う「代位弁済」が実行され、債権は保証会社へと移転します。
その後も解決に至らない場合、保証会社は最終的な債権回収手段として裁判所へ競売を申し立て、物件は「差押え」の状態となるのです。

手続きの流れと一般売買との違い

競売は、裁判所が進める法的な手続きで、一般の不動産売買とは大きく性質が異なります。
一般売買では内覧や価格交渉ができ、契約不適合責任によって売主が一定の保証を負います。
ただし、競売では、裁判所は売主ではないため、物件の状態について一切の保証はなく、購入者は「現況有姿」で引き取ることが必要です。
内覧も原則できないため、購入希望者は「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」から判断しなければなりません。
また、住人が残っている状態で落札するケースも多く、その際は、落札者が立ち退き交渉や引渡命令の申立てをおこなう必要があります。

落札から所有権移転まで

物件が差し押さえられると、裁判所の執行官と鑑定士が現地調査をおこない、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」が公開されます。
次に、裁判所が「売却基準価額」を決定し、その80%の「買受可能価額」以上の金額で入札がおこなわれます。
購入希望者は、保証金を納め、入札書を提出する流れです。
開札日に最高額を提示した方が最高価買受申出人となり、裁判所の審査を経て「売却許可決定」が出されます。
決定が確定すると残代金の納付期限が通知され、期限までに全額を納付すれば所有権が正式に移転します。
売買契約書は交わされず、登記は裁判所がおこないますが、占有者がいる場合の立ち退き対応は落札者自身が進めなければなりません。

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競売物件を購入するメリット

前章では、競売物件の仕組みについて述べましたが、実際に購入する魅力も気になりますよね。
ここでは、競売物件を購入するメリットについて解説いたします。

市場価格より安い理由

競売物件の魅力としてまず挙げられるのが、一般の市場価格よりも安く手に入る可能性が高い点です。
入札の基準となる「売却基準価額」は、市場価格の5～8割ほどに設定されることが多く、これが競売の特徴になっています。
競売価格が安く設定される背景には、落札者が抱えるさまざまなリスクが価格に反映されていることが理由です。
こうしたリスクを踏まえ、不動産鑑定士が競売特有の事情を差し引いて評価額を算出し、裁判所が売却基準価額と買受可能価額を決める仕組みとなっています。

購入手続きの流れ

競売物件の手続きは、裁判所が法律に沿って進めるため、明確でわかりやすい点が特徴です。
まず、裁判所が提供している「不動産競売物件情報サイト」である「BIT」や、裁判所の掲示で物件情報を確認します。
ここで、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を入手して内容をチェックします。
購入したい物件が決まったら、入札期間内に入札書や保証金振込証明書など必要書類を揃え、入札手続きをおこないましょう。
保証金は売却基準価額の20%が一般的で、落札できなければ返金されます。
開札日に最高額を提示した方が落札者となり、その後裁判所の審査を経て「売却許可決定」が出されます。
決定が確定すると納付期限が通知され、期限までに残代金を一括で納めた時点で所有権が移転する流れです。

物件の選択肢が豊富

競売物件のもう一つの魅力は、一般市場では出回りにくい多種多様な物件が対象になる点です。
住宅やマンションはもちろん、土地、収益物件、事業用物件など、幅広い種類の不動産が競売にかけられます。
なかには、共有持分だけの売却や借地権付き建物、再建築不可物件など、専門的な判断が求められるものもあります。
また、全国の裁判所で扱うため、地域を問わず物件が探せる点もメリットです。
市場価格より安く取得してリフォームを前提に活用するなど、購入者の工夫次第でさまざまな可能性が広がります。

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競売物件購入のデメリットと注意点

ここまで、競売物件のメリットを解説しましたが、注意すべきデメリットもおさえておきましょう。
最後に、競売物件購入のデメリットとリスクについて解説していきます。

内覧不可と物件調査

競売物件のデメリットのひとつが、物件内部を自由に見られない点です。
一般の売買であれば細かな設備まで確認できますが、競売は裁判所の手続きで進むため、内覧そのものが原則認められていません。
多くの物件には元の所有者などが住んでおり、協力が得られないケースも珍しくないため、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の情報が判断の中心となります。
ただし、この3つの書類の内容は調査時点のものであり、外観写真のみで内部の状態がわからない場合もあるのです。
そのため、入札者は雨漏りや設備不良などの「見えないリスク」を抱えたうえで判断しなければならず、事前調査の重要度が高くなります。

引渡し時のリスク

競売物件は、購入後すぐに引渡しが受けられると限らない点にも注意しましょう。
代金を支払って所有権が移っても、元の所有者が住み続けているケースがあり、引渡し対応は落札者自身がおこないます。
まずは任意の退去交渉をおこない、場合によっては立退料を提示することもありますが、話し合いが難しいケースもあります。
任意で退去しない場合は、引渡命令の申し立てや強制執行といった法的手続きを進める必要があり、費用が数十万円以上になることもあるのです。
さらに、抵当権より前から住んでいる賃借人のように「対抗力のある賃借権」を持つ方がいる場合、引渡命令が使えず、退去を求められない場合もあります。

契約不適合責任なし

競売物件では、購入後に欠陥が見つかっても、売主にあたる存在がいないため、責任を求めることができません。
一般の売買であれば売主が「契約不適合責任」を負いますが、競売は裁判所による「売却手続き」であり契約ではないため、この責任が免除されます。
シロアリ被害や雨漏り、配管トラブルなど、購入後に発覚した欠陥はすべて落札者の自己負担となります。
そのため、専門家に「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を見てもらう、外観調査を依頼するなど、入札前に可能な範囲で情報を集めることが大切です。
さらに、購入後に予想外の修繕が発生する前提で資金計画を立て、リフォーム費用も含めた余裕のある予算を確保しておきましょう。

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まとめ

競売物件とは、返済困難になった不動産を裁判所が強制的に売却するもので、市場価格より安く購入できる可能性があります。
ただし、内覧ができず物件保証もないため、書類のみで判断し、購入後の不具合は自己負担になります。
さらに、占有者がいる場合は、立ち退き対応も落札者がおこなわなければならない点には、注意しましょう。