夫婦のマンション名義変更は？かかる費用や税金についても解説

夫婦間でのマンションの名義変更が必要になったものの、どのような手続きを踏めばよいのか、またローンが残っている場合はどう対応すべきかとお悩みではありませんか。
住宅ローンを返済中の名義変更は、金融機関の承諾を得ずにおこなうと一括返済を求められる重大な契約違反になる恐れがあり、個人で安易に進めるのは大変危険です。
本記事では、生前贈与や離婚、相続といった名義変更が必要になるケースをはじめ、ローン残債がある際の注意点や手続きにかかる各種税金と費用について解説します。
将来の不要なトラブルを未然に防ぎ、ご自身の状況に合わせた正しい手続きをスムーズに進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

夫婦間でマンション名義変更が必要な3つのケース

夫婦間でマンションの名義変更をおこなうタイミングには、主に3つのケースがあります。
まずは、名義変更が必要となる状況について解説します。

生前贈与による権利譲渡

生前贈与は、所有者である配偶者からもう一方へ、マンションの権利を無償で移す手続きです。
そのため、夫婦の合意だけで済ませず、法務局で所有権移転登記をおこない、権利関係を公に記録します。
婚姻期間が20年以上の居住用不動産では、贈与税の配偶者控除を使える可能性があるでしょう。
この制度は、基礎控除110万円に最大2,000万円をくわえて控除できるため、税負担を抑える助けになります。
ただし、居住開始の期限や継続居住の見込みなど、満たすべき要件があります。
贈与契約書や権利証、印鑑証明書を早めにそろえ、贈与日や持分割合を丁寧に確認してください。

離婚に伴う財産分与

離婚時の名義変更では、婚姻中に夫婦で築いた財産を分けるため、財産分与として手続きを進めます。
たとえマンションが一方の単独名義でも、購入資金やローン返済に夫婦で協力していれば、共有財産とみなされることがあります。
そのため、離婚前に合意内容を整理し、財産分与協議書へ取得者や負担割合を明確に残すことが大切です。
所有権移転登記は、離婚届が受理された後に、登記原因を財産分与として申請する流れになります。
また、財産分与の請求は離婚成立日から2年以内とされています。
税金やローンの扱いも含め、後日の行き違いを防げるよう、登記に必要な書類を早めに準備しましょう。

配偶者死亡時の相続

配偶者が亡くなった場合、マンションの名義は相続登記によって引き継ぐ方へ変更します。
相続登記は法務局へ申請する手続きで、2024年4月1日からは相続を知った日から3年以内の申請が義務になりました。
そのため、まず遺言書の有無を確認し、ない場合は相続人全員で遺産分割協議をおこなう流れです。
協議書には全員の署名と実印をそろえ、取得する方や持分を明確にしておくと安心です。
また、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書も必要になります。
書類不足で手続きが止まらないよう、見通しを立てながら早めに収集することが大切です。

▼この記事も読まれています
中古マンション選びのポイントは？修繕積立金についても解説

住宅ローン残債時の名義変更と注意すべき点

前章では、名義変更の理由について述べましたが、住宅ローンが残っている場合は、注意が必要です。
ここでは、ローン残債がある状態での名義変更について解説します。

無断変更は一括返済の恐れ

住宅ローン返済中のマンションを名義変更する場合は、先に金融機関へ相談することが欠かせません。
ローン契約では、担保物件の譲渡や名義変更に事前承諾を求める内容が定められていることがあります。
なぜなら、金融機関は借入する方の収入や信用力、物件価値をもとに融資を判断しているからです。
承諾なく名義を変えると契約違反と判断され、期限の利益を失う恐れがあるでしょう。
この権利を失うと残債の一括返済を求められる場合があるため、夫婦間の合意があっても自己判断で進めてはいけません。
金融機関ごとの必要書類や審査、承諾までの流れを確認してください。

ローン名義変更は困難

離婚や贈与で所有者を変えたい場合でも、住宅ローンの名義変更や連帯保証人の免責は簡単ではありません。
免責とは、返済責任や保証責任から外れることで、金融機関の審査と承諾が必要になります。
そのため、夫婦間で住み続ける方が払うと決めても、契約上は元の債務者に責任が残るのが一般的です。
新たに返済を担う方には、安定収入や勤続年数、良好な信用情報が求められるでしょう。
また、共有名義や連帯債務がある場合は、後から返済トラブルが起きないよう注意が必要です。
返済口座や保証人の立場、借り換えの可否も含め、誰にどの責任が残るのか契約書で慎重に確認してください。

一括返済によるメリット

財産分与などの資金で住宅ローンを一括返済できる場合は、名義変更の手続きが進めやすくなります。
完済すれば、金融機関の担保である抵当権を抹消する準備が整うためです。
抵当権とは、返済が滞った際に金融機関が不動産から優先的に回収できる権利を指します。
その後、金融機関から必要書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記をおこなう流れです。
さらに、完済日と登記予定、書類の受け取り時期を合わせて所有権移転登記を進めれば、手続きの順序も整理できます。
住む方と名義、返済責任をそろえやすくなり、夫婦双方が新生活の計画を立てやすいでしょう。

▼この記事も読まれています
中古マンションを購入しリノベーションする魅力は？費用やデメリットも解説

名義変更にかかる費用の種類と各種税金

ここまで、名義変更のリスクなどを解説しましたが、実際にかかる費用についてもおさえておきましょう。
最後に、名義変更に伴う諸費用や、税金について解説します。

手続きの登録免許税

夫婦間でマンションの名義変更をする際は、所有権移転登記に登録免許税がかかります。
登録免許税とは、登記を受けるときに国へ納める税金で、名義変更の理由によって税率が異なります。
相続では、固定資産税評価額の0.4%、贈与や財産分与では2.0%が基本です。
そのため、購入価格ではなく、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書で、土地と建物それぞれの評価額を確認しておきましょう。
マンションは、土地の敷地権と建物の専有部分を合算して計算します。
評価額2,000万円を贈与で移すなら税額は40万円となり、司法書士へ相談する際の資金準備にも影響します。

不動産取得税と贈与税

不動産取得税は、不動産を取得した方に都道府県から課される税金で、取得原因により扱いが変わります。
相続による取得は課税されず、財産分与も婚姻中の財産を清算する範囲であれば原則として対象外です。
一方で、贈与で名義変更を受ける場合は、不動産取得税と贈与税の確認が必要になります。
土地や住宅用建物は、税率軽減や控除を受けられることがありますが、評価額が大きいほど税額も増えるため、要件の確認は欠かせません。
また、贈与税では年間110万円の基礎控除にくわえ、婚姻期間20年以上なら最大2,000万円の配偶者控除を検討できます。
税額が0円でも特例利用時は申告が必要です。

司法書士への報酬目安

名義変更の登記は自分で申請することもできますが、書類の不備を防ぐため司法書士へ依頼するケースが多いです。
司法書士は、登記書類の作成や法務局への申請を任せられる専門家で、複雑な確認も相談できます。
報酬は、事務所や手続きの内容で変わるものの、5万円～10万円程度が目安になるでしょう。
また、相続人が多い相続登記や協議書作成を含む場合は、追加費用がかかることがあります。
抵当権抹消登記を同時に依頼する場合は1万円～2万円程度がくわわります。
戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの実費も必要なため、依頼範囲と見積もりを事前に確認しておきましょう。

▼この記事も読まれています
エレベーターなしの中古マンションを購入するメリット・デメリットをご紹介

まとめ

夫婦間のマンション名義変更は、生前贈与や離婚時の財産分与、配偶者死亡時の相続が主なケースです。
住宅ローン返済中に、無断で名義変更すると一括返済を求められる恐れがあるため、事前に金融機関へ相談し承諾を得ましょう。
手続きには、登録免許税や不動産取得税、司法書士費用もかかるため、あらかじめ資金を準備しておくことが大切です。