転勤や家庭の事情、失業などのやむを得ない事情により、持ち家を手放さざるを得なくなるというケースも少なくありません。
家のローンが残った状態でも売却は可能ですが、売却の順番を間違えてしまうと損してしまうことがあるのです。
今回は、ローン残債のある不動産の売却の順番と、オーバーローンになったときの対処法を紹介します。
オーバーローンに注意！不動産の売却の順番は？
住宅ローンが返済の途中でも家は売却できます。
しかし返済中の場合は銀行からの抵当権がついているため、家を売ったお金や自己資金などでローンを完済して抵当権を抹消する必要があるのです。
売却前に3つの事前準備を行なっておくとスムーズに進められます。
1つ目は売り先行で進めること、2つ目はローンの残債を把握しておくこと、3つ目は家の売却価格を調べておくことです。
家の住み替えには、住み替え先を購入してから引越し後に売却する買い先行か、売却してからいったん賃貸に移って住み替え先を探す売り先行の2パターンがあります。
ローンの残債がある場合はローンの完済が最優先となるので、売り先行で進めるようにしましょう。
そして家の売却価格とローンの残債の差額を計算します。
家の売却価格よりもローンの残債が上回るオーバーローンの状態になると、自己資金を補って支払わなければなりません。
支払えない場合は別の銀行から借り入れるか、親族から借りるなどして資金を調達することになるため、事前の確認作業は必須です。
残債は返済予定表や残高証明書などで確認でき、売却価格は不動産会社へ査定を依頼すると調べられます。
会社によっては査定額が大きく変わり、対応にも差が出ることがあるので、複数社に査定を依頼して比較するようにしましょう。
複数社にまとめて査定を依頼できる不動産一括査定サービスを活用すると、問い合わせをスムーズに進められます。
不動産の売却でオーバーローンになった！対処法はある？
実際に計算してみたらオーバーローンとなり、差額を自己資金で補えないというケースも少なくありません。
その場合は、住み替えローンの利用・任意売却・競売の3つの選択肢があります。
住み替えローンとは、新居の購入費用＋売却後のローン残債をまとめて借り入れできるというものです。
ただし、いまの住まいの売却と新居購入の決済日を同日にする必要があるので、タイトなスケジュールで売却先を探すことになります。
任意売却は、不動産会社が不動産の買い手を探し、金融機関の同意を得て売却するという方法です。
通常の売却よりも安くなりますが、契約日や明け渡し日などを購入者と調整できるので、引越し先の確保に余裕を持って進められます。
競売は売却者の意向に関係なく、裁判所が売却価格や売却時期などを決定し強制退去となる方法です。
売却価格も任意売却よりさらに安くなることが多いので、もっとも避けたほうがいい方法といえるでしょう。
